Domů / Nezařazené / Proč nechtít na investici činžovní dům
Proč nechtít na investici činžovní dům

Proč nechtít na investici činžovní dům

Posledních pár let zažívá investování do nemovitostí opravdový boom. Dřív se investicemi do nemovitostí zabývaly téměř výhradně velmi majetní klienti disponující značnou hotovostí a téměř veškeré spekulativní nákupy se děly v hotovosti.

Nízké úrokové sazby, nepovedené důchodové reformy a rostoucí finanční gramotnost ale v posledních letech přivedla úplně novou investorskou skupinu – jsou to slušně vydělávající lidé, kteří ale investiční nákupy hradí z velké části z hypotéky.

Snem značné části takovýchto investorů je vlastnit menší činžovní dům, který má nájem dost velký na to, aby z něj hypotéka (kterou si na dům vzali) byla kompletně splácená a v ideálním případě zbylo něco navíc. Majitelé nemovitostí toho logicky využili a tak jsou ceny takovýchto domů dnes poměrně vysoko.

Na co by se měl zaměřit investor, pokud o činžáku uvažuje? A jak to všechno nastavit, aby se ze snu nestala noční můra?

Máme pro Vás několik rad:

  1. Rezerva na rekonstrukce – zatímco když vlastníte byt na pronájem, tak musíte šetřit jen na jeho vnitřní úpravy a opravy (většina ostatních oprav se hradí z fondu oprav do kterého přispíváte), tak v případě činžovního domu musíte šetřit na všechny opravy – prvních pár let si tak pravděpodobně budete muset vytvářet rezervu na budoucí rekonstrukce (okna, omítky, střecha, zateplení,…) – jen u výjimečných nemovitostí si můžete dovolit tuto rezervu nemít. Z dlouhodobého hlediska se doporučuje do rezervy směřovat zhruba 30% z výše nájemného.

  2. Udržitelnost nájemného – pokud kupujete investiční byt, tak je zpravidla prázdný. Pokud ale investujete do činžáku, tak bývá řada bytů obsazena nájemníky – v tom případě se vyplatí investovat čas a energii do to, abyste si ověřili, jak poctivě stávající nájemníci platí, kolik platí vzhledem k nájmům v daném městě, jestli někdo z nich nemá nějakou nápadně výhodnou smlouvu, případně jak rychle se dá v dané lokalitě najít nový nájemník. Stávající nájmy totiž mohou být vyšroubované nahoru a v případě výpadku jediného nájemníka už můžete mít finanční problém.

  3. Diverzifikace rizik – zdaleka ne vždy je dobré sázet vše na jednu kartu. Měli byste mít připravených několik scénářů a peníze rozdělené na více místech – pokud by totiž investice do činžáku nevyšla, tak abyste neskončili jako bezdomovci pod mostem.

  4. Postupné umořování – pokud si koupíte třeba tři samostatné byty ( a máte tedy tři hypotéky) a každý z nich Vám vydělá na hypotéku a něco málo navíc, tak je dobré všechny tyto přebytky směřovat jako mimořádné splátky na jednu hypotéku a tu předčasně doplatit – tím vám klesne splátka a dále umořujete druhou hypotéku pomocí mimořádných splátek a nakonec třetí. Hypotéky tak splatíte podstatně rychleji, ušetříte na úrocích a snižuje se Vám měsíční splátka. U činžáku ale budete mít hypotéku jen jednu a tak postupné snižování splátek jde jen velmi omezeně.

  5. Úrokové riziko – kupujete činžák a teď Vám výpočty vychází? A co se stane když se zvedne úrok? Uvědomte si, že budete mít hypotéku v řádech několika milionů a každá desetina na úrokové sazbě může znamenat stovky až tisíce korun měsíčně navíc. Budete připravení na scénář, že Vám sazba stoupne o 2% a vypadne Vám jeden nájemník?

  6. Daně – nikdo je nemá rád, ale všichni je musíme platit. V případě bytu platíte daně jen z čistého nájemného (ne z fondu oprav), v případě činžáku ale platíte daně i z peněz, které si necháváte jako rezervu na budoucí rekonstrukce. Na daních tedy až na výjimky zaplatíte víc než majitel bytu.

  7. Starosti se správou domu – u činžáku musíte myslet na úklid a údržbu společných prostor, řešit všechny opravy a úpravy. U bytu většinu těchto věcí dělá za Vás SVJ. A co třeba shazování sněhu ze střechy, sypání chodníku před domem, … A víte kolik Vás ročně bude stát pojištění nemovitosti a odpovědnosti?

Tímto článkem rozhodně nechci říct, že investice do činžáku je špatná – leckdy právě naopak, ale je potřeba přemýšlet nad všemi aspekty takovéto investice a umět si věci velmi dobře zmapovat a spočítat. Pro méně zkušené investory rozhodně doporučujeme spíš koupi několika bytů než jednoho činžovního domu.

Pokud si s investicemi nebo s činžákem nevíte rady, tak se ozvěte – určitě společně něco vymyslíme.

Autor: Radek Procyk

V oblasti realit a financování nemovitostí se pohybuji od roku 2008. Několik let jsem pracoval jako manažer v hypotečním centru jedné z největších bankovních skupin v ČR. Na začátku roku 2012 jsem pak přešel do vlastní firmy specializující se na hypotéky a investice do nemovitostí. Za ty roky co tuhle práci dělám jsem měl stovky klientů a většina z nich neměla z pochopitelných důvodů s hypotékami téměř žádné zkušenosti. Bohužel jsem potkal i řadu klientů, kteří naletěli bankám či finančním poradcům – aby se toto nemuselo stávat, tak bych se s Vámi rád podělil o své zkušenosti a nabídl Vám několik rad jak správně vybrat financování nemovitosti, případně jak projít celým procesem koupě bydlení bez větších obtíží.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněnaPovinná pole jsou označena *

*

Rolovat nahoru